שוק הנדל"ן ממשיך להתאפיין בירידה בהיקף העסקאות, לצד מלאי גדול של דירות חדשות שנותרו ללא קונים. מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), שפורסמו היום (חמישי), עולה כי ברבעון השלישי של השנה (חודשים יולי-ספטמבר 2026) נמכרו בישראל כ-21,750 דירות חדשות ומיד שנייה, ירידה של 5.7% לעומת הרבעון הקודם (שלושת החודשים אפריל-יוני). בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד נרשמה ירידה של 7.3% במספר העסקאות.
במקביל, מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה ממשיך להימצא ברמה גבוהה במיוחד: בסוף ספטמבר עמד מספרן על כ-85,080 דירות, לעומת כ-85,680 בסוף אוגוסט. מדובר בירידה קלה במלאי בפועל, אך נתוני המגמה של הלמ"ס מצביעים על המשך העלייה במלאי, שהגיע בספטמבר לרמתו הגבוהה ביותר בסדרה, המתפרסמת מינואר 2019. לפי קצב המכירות המחושב בידי הלמ"ס, יידרשו 25.8 חודשים, כלומר יותר משנתיים, כדי למכור את כל הדירות שנותרו על המדף.
מתוך כלל הדירות שנמכרו ברבעון השלישי, כ-9,190 היו דירות חדשות, שהיוו 42.3% מהעסקאות. מדובר בירידה של 7.2% לעומת הרבעון הקודם. עם זאת, בהשוואה לרבעון המקביל ב-2025 נרשמה עלייה של 4% במכירת דירות חדשות.
כ-35.7% מהדירות החדשות שנמכרו ברבעון השלישי היו במסגרת תוכניות סבסוד ממשלתיות, כלומר יותר משליש מהעסקאות בשוק הדירות החדשות. מדובר בכ-3,280 דירות, כך שהיקף המכירות בשוק החופשי היה נמוך ממספר הדירות החדשות הכולל שנמכרו.
בשוק הדירות מיד שנייה נמכרו כ-12,560 דירות, שהיוו 57.7% מכלל העסקאות. מדובר בירידה של 4.5% לעומת הרבעון הקודם ובצניחה של 14.2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
בחודש ספטמבר לבדו נמכרו 6,150 דירות, מהן כ-2,620 דירות חדשות וכ-3,530 דירות יד שנייה. כשליש מהדירות החדשות שנמכרו באותו חודש, 33.2%, היו בסבסוד ממשלתי. מדובר בירידה ניכרת לעומת אוגוסט, שבו נמכרו כ-7,800 דירות, ולעומת יוני, שבו נמכרו כ-9,130 דירות.
נתוני המגמה של הלמ"ס מצביעים על תמונה מורכבת: לאחר כשנה וחצי של ירידות, מתחילת 2026 מסתמנת עלייה קלה במגמת מכירת הדירות, עם עלייה ממוצעת של 1.1% בחודש. ההתאוששות בולטת בעיקר בשוק הדירות החדשות, שבו נרשמת מאז דצמבר 2025 עלייה ממוצעת של 1.9% בחודש, לאחר תקופה ממושכת של ירידות. לעומת זאת, בשוק הדירות מיד שנייה נמשכת מאז אפריל השנה מגמת ירידה, בשיעור ממוצע של 0.5% בחודש.
אחד ההסברים האפשריים לכך הוא מבצעי המימון וההטבות שמציעים הקבלנים לרוכשי דירות חדשות, המאפשרים לדחות חלק ניכר מהתשלום למועד מאוחר יותר. לעומתם, מוכרי דירות יד שנייה מתקשים להציע תנאים דומים, והרוכשים נדרשים בדרך כלל לשלם את מרבית התמורה בתוך פרק זמן קצר יותר. כך, הטבות המימון עשויות לתמוך במכירת דירות חדשות גם בתקופה שבה שוק היד השנייה מתקשה להתאושש.
תל אביב צונחת, קריית גת מזנקת
ברבעון השלישי נמכרו בתל אביב 537 דירות חדשות בלבד, לעומת 1,328 דירות ברבעון הקודם - צניחה של 59.6%, המייצגת 791 עסקאות פחות בתוך שלושה חודשים. גם בשוק הדירות מיד שנייה נרשמה ירידה, אם כי מתונה יותר: 421 דירות נמכרו בעיר ללא הפסקה, לעומת 481 ברבעון הקודם, ירידה של 12.5%.
התמונה שונה לחלוטין בקריית גת, שהובילה את טבלת מכירות הדירות החדשות עם 1,030 עסקאות ברבעון השלישי, לעומת 465 ברבעון הקודם, זינוק של 121.5%. עם זאת, 78.3% מהדירות החדשות שנמכרו בעיר היו במסגרת סבסוד ממשלתי. המשמעות היא שכ-807 דירות נמכרו במסגרת תוכנית דירה בהנחה, לעומת כ-223 דירות בשוק החופשי.
בחיפה נמכרו 598 דירות חדשות, עלייה של 16.8% לעומת הרבעון הקודם, ובפתח תקווה נמכרו 440 דירות חדשות, זינוק של 69.2%. מנגד, בירושלים נמכרו 362 דירות חדשות, ירידה של 27.7%, ובאשדוד נרשמה ירידה חדה של 69%, מ-510 דירות ברבעון הקודם ל-158 בלבד.
עליות חריגות במיוחד נרשמו גם ביישובים שבהם היקף המכירות ברבעון הקודם היה נמוך: בטירת כרמל זינק מספר הדירות החדשות שנמכרו מ-17 ל-168, עלייה של 888.2%; ברכסים עלה המספר מ-29 ל-183 דירות, זינוק של 531%; ובעכו נמכרו 282 דירות חדשות לעומת 70 ברבעון הקודם, עלייה של 302.9%.
בחלוקה למחוזות, הדרום הוביל במכירת דירות חדשות עם 26.2% מכלל העסקאות, ואחריו מחוז המרכז עם 20.3% ומחוז חיפה עם 16%. במחוז הצפון נרשמה עלייה של 76.5% במכירת דירות חדשות לעומת הרבעון הקודם, בעוד שבמחוז תל אביב נרשמה ירידה של 43%.
בשוק הדירות מיד שנייה המשיכה ירושלים להוביל עם 829 עסקאות ברבעון השלישי, מספר זהה לרבעון הקודם. אחריה דורגו חיפה עם 785 עסקאות ובאר שבע עם 636.
רוב הדירות הלא מכורות - בת"א והמרכז
למרות הירידה הקלה במלאי הדירות שנותרו למכירה בספטמבר, מדובר עדיין בהיקף גבוה במונחים היסטוריים. לפי הלמ"ס, מאז אפריל 2022 נרשמת עלייה ממוצעת של 1.2% בחודש בנתוני המגמה של מלאי הדירות החדשות.
מחוז תל אביב מרכז את מלאי הדירות הגדול ביותר, עם כ-26,500 דירות חדשות שנותרו למכירה, המהוות 31.2% מהמלאי הארצי. במחוז המרכז נותרו כ-21,070 דירות, שהן 24.8% מהמלאי. יחד מרכזים שני המחוזות 56% מכלל הדירות החדשות שנותרו למכירה בישראל.
בחלוקה לערים הגדולות, ירושלים מובילה עם כ-10,190 דירות חדשות שנותרו למכירה, ואחריה תל אביב-יפו עם כ-10,070 דירות. בבת ים נותרו למכירה כ-5,000 דירות, ברמת גן כ-3,950 ובחיפה כ-3,660 דירות. מבין הערים הקטנות יותר, קריית גת מובילה עם כ-3,170 דירות שנותרו למכירה, ואחריה לוד עם כ-3,120 דירות. ביהוד-מונוסון נותרו כ-1,590 דירות, בבאר יעקב כ-1,480 וברמת השרון כ-1,440.
האוצר: שפל של יותר מ-20 שנה
בתוך כך, גם אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר פרסם את סקירת ענף הנדל"ן החודשית שלו לחודש ספטמבר. על פי הנתונים, בחודש זה נמכרו 6,246 דירות חדשות ויד שנייה, ירידה של 10% בהשוואה לספטמבר אשתקד ושל 17% לעומת אוגוסט. בניכוי עסקאות במסגרת תוכניות הסבסוד הממשלתיות, הסתכם מספר העסקאות בשוק החופשי ב-5,377 דירות בלבד, ירידה של 11% לעומת ספטמבר 2025.
על פי האוצר, מדובר באחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בחודשי ספטמבר מאז תחילת שנות האלפיים. למעשה, רק בספטמבר של השנים 2002, 2018 ו-2023 נרשמו פחות עסקאות בשוק החופשי. באוצר מציינים כי הירידה לעומת אוגוסט הושפעה גם ממיעוט ימי העבודה בשל חגי תשרי.
מכירות הקבלנים הסתכמו ב-2,669 דירות חדשות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, ירידה של 1% לעומת אשתקד. בניכוי הדירות המסובסדות נמכרו בשוק החופשי 1,800 דירות חדשות, ללא שינוי משמעותי לעומת ספטמבר 2025. אלא שמאחורי היציבות מסתתר זינוק בהטבות המימון. ב-5 האזורים שבהם עוקב האוצר אחר ההטבות, שיעור העסקאות שבהן דווחה הטבת מימון הגיע ל-45%, לעומת 30% באוגוסט. מדובר בשיעור הגבוה ביותר מאז מרץ 2025, ערב כניסתן לתוקף של מגבלות בנק ישראל.
הנתונים מתייחסים לעסקאות לרכישת דירות שמועד מסירתן בעוד שנה לפחות, באזורי תל אביב, המרכז, חדרה, נתניה ובאר שבע. באזור באר שבע הגיע שיעור ההטבות ל-58%, לעומת 22% באוגוסט. באזור תל אביב עלה השיעור ל-34%, ואילו באזור חדרה הגיע ל-74% מהעסקאות. באוצר מציינים כי אין בידיהם די נתונים להסביר את הזינוק, אולם העובדה שהוא אינו מוגבל לאזור אחד עשויה להעיד על תופעה רחבה יותר.
הזינוק החריג באופקים
אחד הנתונים הבולטים בסקירה נוגע לאופקים. בעוד שב-8 החודשים הראשונים של השנה נמכרו בעיר 246 דירות חדשות בשוק החופשי, ירידה של 50% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, בספטמבר לבדו נמכרו בה 129 דירות. אלא ש-89% מהדירות שנמכרו בעיר באותו חודש נמכרו עם הטבות מימון, לעומת ממוצע של 41% ב-8 החודשים הראשונים של השנה. המחיר הממוצע לדירה עמד על 2.05 מיליון שקל.
נתון מעניין נוסף נוגע לפערי המחירים באופקים בין דירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי לדירות בשוק החופשי. בחודשים ינואר-אוגוסט 2026 נמכרו בעיר כ-740 דירות במסגרת מחיר למשתכן במחיר ממוצע של 8,300 שקל למ"ר. לעומת זאת, בספטמבר נמכרו בעיר 129 דירות חדשות בשוק החופשי, במחיר ממוצע של 13,600 שקל למ"ר. מדובר בפער של כ-39% ממחיר השוק החופשי, שמשמעותו כ-800 אלף שקל בדירה בשטח של 150 מ"ר.
אופקים
(צילום: חיים הורנשטיין)
בפילוח גיאוגרפי, באזור תל אביב נרשמה ירידה של 34% במכירות הקבלנים בשוק החופשי ובאזור ירושלים ירידה של 21%. מנגד, באזור חיפה נרשמה עלייה של 49%, ל-334 דירות, כאשר 42% מהמכירות באזור התרכזו בעכו. בשוק הדירות מיד שנייה נמשכת החולשה: בספטמבר נמכרו 3,577 דירות, ירידה של 16% לעומת אשתקד. באזור נתניה נרשמה ירידה של 31%, בתל אביב של 27% ובאזור המרכז של 25%.
פלח השוק שרשם את הירידה החדה ביותר הוא המשקיעים. בספטמבר נרכשו להשקעה 849 דירות בלבד, ירידה של 29% לעומת אשתקד. המשקיעים מכרו במקביל 1,080 דירות, כך שמלאי הדירות שבבעלותם הצטמצם ב-231 דירות. רכישות דירה ראשונה הסתכמו ב-3,874 דירות, כולל בסבסוד ממשלתי, ירידה של 1% בלבד לעומת אשתקד. מנגד, רכישות משפרי הדיור ירדו ב-17% ל-1,523 דירות.
נתון נוסף המעיד על הלחץ בענף נוגע לתזרים המזומנים של הקבלנים. התזרים בפועל ממכירת דירות חדשות, לפני ניכוי תשומות, הסתכם בספטמבר ב-5.2 מיליארד שקל. לאחר ניכוי תשומות הוא עמד על 338 מיליון שקל בלבד, ירידה של 45% לעומת ספטמבר אשתקד.
