כמה מטרים רבועים באמת יש בדירה שלכם? מתברר שגם לשאלה שנשמעת פשוטה כל כך לא תמיד הייתה תשובה אחת. האם הקיר המשותף עם חדר המדרגות נכנס לחישוב, מה עושים עם עליית הגג ואיך מודדים קיר תומך בדירה הבנויה במדרון? במשך שנים נותרו בחלק מהמקרים פערים בין מדידות שונות של אותה דירה – וכעת משרד המשפטים מבקש לסגור גם אותם.
לראשונה זה כ-20 שנה, התקן שמגדיר כיצד מודדים את שטח הדירה בישראל מתעדכן. מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים אישרה אתמול (רביעי) את תקן 9.1, שיחליף את התקן שנקבע בשנת 2006 ונועד לסגור "שטחים אפורים" שנותרו במשך השנים בשאלה שנוגעת כמעט לכל עסקת מגורים: כמה מ"ר באמת יש בדירה.
אילוסטרציה
(צילום: shutterstock)
גם אחרי שהונהגה לפני שני עשורים שיטת מדידה אחידה, ישנן שאלות שנותרו פתוחות לפרשנות, ובמקרים מסוימים היו יכולות להוביל להבדלים קטנים בין מדידות שונות של אותה דירה. התקן החדש נועד להסדיר את הסוגיות הללו ולצמצם מחלוקות בין שמאים, יזמים, רוכשי דירות ורשויות. הוא קובע הגדרה אחידה ומעודכנת למונח "שטח דירה" ומבהיר כיצד יש למדוד חלקי מבנה.
הסוגייה אינה טכנית בלבד. שטח הדירה הוא אחד הנתונים הבסיסיים ביותר בעסקת מגורים, אלא שבישראל היו נהוגות לאורך השנים שיטות שונות למדידתו. השיטות, שהוגדרו בחוקים שונים, לא תמיד התייחסו באותה צורה לשטח הקירות, למרפסות מקורות, למדרגות פנימיות ולחלקים נוספים במבנה. המשמעות הייתה ששיטות מדידה שונות יכלו להניב תוצאות שונות.
כבר לפני 20 שנה ניסה משרד המשפטים לעשות סדר בבלגן. בשנת 2006 גובש, כאמור, תקן 9.0, שנועד ליצור שיטת מדידה אחידה והגדרה מוסכמת ל"שטח דירה". התקן אומץ על ידי הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין - הטאבו - ובהמשך הוטמע גם בחוק המכר (דירות), כך שיזמים נדרשו להצהיר בחוזה המכר על שטח הדירה בהתאם לתקן.
כדי לפתור את הפערים שנותרו, הקימה הוועדה לתקינה שמאית במשרד המשפטים לפני כשנה ועדה מקצועית לגיבוש תקן חדש. בצוות השתתפו נציגי משרד המשפטים, משרד הבינוי והשיכון, המרכז למיפוי ישראל, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומשרד הפנים, וכן נציגי התאחדות הקבלנים בוני הארץ כחברים מן המניין.
בתום עבודת המטה אושר תקן 9.1. מטרתו אינה להמציא מחדש את שיטת מדידת הדירות שנקבעה ב-2006, אלא לסגור את הפערים שנותרו בה ולהפחית ככל האפשר את מרחב הפרשנות לגבי החלקים שנכללים בשטח הדירה ואופן מדידתם. במשרד המשפטים מעריכים כי יצירת כללים ברורים יותר תגדיל את הוודאות בשוק, תשפר את השקיפות כלפי רוכשי הדירות ותצמצם חיכוכים והליכים משפטיים.
אז מה משתנה בפועל? אחד החידודים המרכזיים בתקן החדש נוגע לקיר שמפריד בין הדירה לבין השטחים המשותפים בבניין, למשל חדר מדרגות. בתקן הקודם ההתייחסות לשטח שמחוץ לקיר לא הייתה מפורשת דיה, דבר שהוביל לחוסר אחידות במדידה. כעת נקבע במפורש כי מחצית מהשטח שמחוץ לקיר המשותף תיכלל בשטח הדירה, ואילו המחצית האחרת תיכלל בשטח המשותף.
התקן החדש מסדיר גם מקרים מיוחדים שלא קיבלו מענה ברור מספיק בעבר. בין היתר, נוספה הגדרה לאופן חישוב השטח בעליות גג שבהן התקרה משופעת, ושונו ההוראות הנוגעות לשטחים שמחוץ לקירות החיצוניים בדירות מדרון, שחלק מקירותיהן בנויים מתחת לפני הקרקע. בנוסף חודדו ההגדרות הנוגעות לשטחי מרפסות שמש, מחסנים, חצרות ושטחים המשויכים לדירה וכן דירות חד-מפלסיות ורב-מפלסיות.
