צעד משמעותי בדרך להתחדשות לב תל אביב: הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב אישרה באופן סופי את תוכנית ההתחדשות העירונית לרובעים 5 ו-6 במרכז העיר, שתאפשר תוספת של כ-14 אלף יחידות דיור.
התוכנית, המשתרעת על שטח של כ-1,700 דונם, מאפשרת חיזוק ותוספות בנייה למבנים קיימים או הריסה ובנייה מחדש, תוך שמירה על אופיו ההיסטורי של העיר הלבנה. עם זאת, היא אינה חלה על מבנים שהוגדרו לשימור, שלגביהם נדרשת בחינה תכנונית נפרדת.
שדרות רוטשילד, תל אביב
(צילום: Boris-B / Shutterstock)
מדובר בתוכנית תא/4320, הממוקמת בין הרחובות בוגרשוב ושאול המלך בצפון, יצחק אלחנן בדרום, הירקון במערב ומנחם בגין ושפרינצק במזרח. היא כוללת בין היתר אזורים במרכז ההיסטורי של תל אביב, ובהם סביבת שדרות רוטשילד ונחלת בנימין, ומהווה המשך לתוכניות ההתחדשות שאושרו בעבר לרובעים 3 ו-4.
על פי נתוני התוכנית, שאושרה למתן תוקף, היא מאפשרת תוספת של כ-13,885 דירות ל-21,600 יחידות דיור קיימות, כך שפוטנציאל הדיור הכולל בתחומה עומד על כ-35,485 דירות. מדובר בפוטנציאל תכנוני שמימושו צפוי להתפרס על פני שנים, ולא בבנייה מיידית של כלל יחידות הדיור.
התוכנית קובעת מסגרת זכויות בנייה להתחדשות של בניינים במגרשים בודדים, ללא צורך בקידום תוכנית נפרדת לכל מתחם. היא מאפשרת שני מסלולים מרכזיים: חיזוק מבנים קיימים ותוספות בנייה, או הריסתם והקמת בניינים חדשים במקומם. גובה הבינוי נע בין 5.5-7.5 קומות, בהתאם למיקום המגרש ולמאפייני הסביבה, כאשר היקף הזכויות נקבע בין היתר לפי גודל המגרש, מספר הקומות וקווי הבניין.
מה יקרה למבנים לשימור?
אחת הסוגיות המרכזיות בתוכנית היא ההתנגשות האפשרית בין הצורך לחדש ולמגן מבנים ישנים לבין הרצון לשמר את המרקם ההיסטורי של תל אביב. חלק ניכר משטח התוכנית נמצא בתחומי העיר הלבנה, שהוכרזה בשנת 2003 על ידי אונסק"ו כאתר מורשת עולמית בזכות מאפייניה האדריכליים והעירוניים.
אלא שחשוב להבחין בין מבנים שהוגדרו לשימור לבין בניינים רגילים הנמצאים בתחומי המרקם ההיסטורי. התוכנית החדשה אינה חלה על מבנים שהוגדרו לשימור במסגרת תוכנית השימור העירונית תא/2650/ב או תוכניות אחרות. מבנים אלה לא יוכלו ליהנות באופן אוטומטי מזכויות ההתחדשות שמעניקה התוכנית, והטיפול בהם ימשיך להתבצע בהתאם להוראות השימור החלות עליהם ובמסגרת הליכים תכנוניים פרטניים.
לעומת זאת, בניינים שאינם מוגדרים לשימור, גם אם הם ממוקמים בתחומי העיר הלבנה, יוכלו להתחדש בהתאם להוראות התוכנית. עם זאת, גם בהם יחולו מגבלות שנועדו לשמור על מאפייני הסביבה, ובהן נפחי הבנייה, קווי הבניין, מקצב החלקות והאופי האדריכלי של הרחובות.
אישור התוכנית מגיע לאחר הליך תכנוני ממושך, שבמהלכו הוגשו עשרות התנגדויות מצד בעלי נכסים, יזמים ואנשי מקצוע. בין היתר, המתנגדים טענו כי מגבלות הבנייה שנקבעו בתוכנית פוגעות בכדאיות הכלכלית של פרויקטים להתחדשות עירונית, במיוחד במגרשים קטנים ובאזורים שבהם ערכי הקרקע גבוהים.
אחת המחלוקות המרכזיות נגעה להיקף זכויות הבנייה. בנוסח שקידמה עיריית תל אביב נקבעה מגבלה של כ-390% בנייה, אך בעקבות ההתנגדויות החליטה הוועדה המחוזית להסיר את מגבלת האחוזים ולהסתמך על מסגרת הזכויות והוראות הבינוי שנקבעו בתוכנית. המשמעות היא שינוי באופן חישוב זכויות הבנייה, שעשוי לאפשר ניצול רחב יותר שלהן בחלק מהמגרשים, בכפוף למגבלות האחרות.
מחלוקת נוספת נגעה לחובה להקצות שטחים לצורכי ציבור בתוך בנייני מגורים חדשים. התוכנית שאושרה קובעת הוראות להקצאת שטחי ציבור מבונים במגרשים המיועדים לבנייה חדשה ששטחם עולה על 700 מ"ר. שטחים אלה מיועדים בין היתר למעונות יום, גני ילדים ומוסדות תרבות וקהילה, במטרה לתת מענה לתוספת האוכלוסייה הצפויה במרכז העיר.
במסגרת הליך ההתנגדויות טענו חלק מבעלי הנכסים והיזמים כי הדרישה להקצות שטחים ציבוריים על חשבון שטחי הבנייה הפרטיים עלולה לפגוע בכדאיות הפרויקטים. מנגד, הצורך בתוספת שירותים ציבוריים הוא אחד האתגרים המרכזיים בהתחדשות של אזור עירוני צפוף, שבו האפשרויות להקמת מבני ציבור חדשים מוגבלות.
התחדשות לצד הרכבת הקלה והמטרו
התוכנית נשענת גם על מערך התחבורה הציבורית הקיים והמתוכנן במרכז תל אביב, הכולל את הקו האדום של הרכבת הקלה, הקווים הירוק והסגול ושלוש תחנות מטרו עתידיות. במסגרת קידומה נבחנה התאמתה לתמ"א 70, תוכנית המתאר הארצית למרחב תחנות המטרו, תוך ניסיון לשלב בין הגדלת היקפי הבנייה לבין שמירה על המרקם העירוני הקיים.
במינהל התכנון מציינים כי התוכנית, שהוגשה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב-יפו ונערכה על ידי מהנדס העיר, אדריכל אודי כרמלי, אושרה בוועדה המחוזית בתוך 11 חודשים ממועד העברתה לטיפולה. עם זאת, קידומה החל שנים קודם לכן בעיריית תל אביב, והיא עברה הליכי הפקדה, דיונים בהתנגדויות ושינויים בהוראות הבנייה עד לאישורה הנוכחי.
יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב, שירה תלמי באבאי, מסרה כי "התוכנית קודמה בוועדה המחוזית בלוח זמנים מהיר מתוך מטרה לייצר ודאות בשטח, ולעודד את התחדשות המבנים לטובת מיגון וחיזוק, במיוחד נוכח מצב החירום המתמשך".
מתכנן מחוז תל אביב במינהל התכנון, אדריכל ארז בן אליעזר, הוסיף כי "התוכנית מעודדת יצירת תמהיל דיור מגוון ונגיש, מחזקת את המסחר הקיים ברחובות הראשיים ומוסיפה חזיתות רחוב פעילות ואיכותיות. החלטת הוועדה סוללת כעת את הדרך להתחדשות עירונית אחראית, המקדמת פיתוח עירוני מודרני תוך שמירה הדוקה על האיכויות והקסם האדריכלי ההיסטורי של לב העיר".
שמאי המקרקעין אריה קמיל ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל ציין כי "אישור תוכנית הרובעים 5 ו-6 עשוי לשפר את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים להתחדשות עירונית במרכז תל אביב, בין היתר באמצעות עדכון מסגרת זכויות הבנייה והסרת מגבלות מסוימות על היקף הבנייה. עם זאת, הגדלת פוטנציאל הבנייה אינה מבטיחה כשלעצמה כדאיות כלכלית, וזו תלויה בהיקף הזכויות שניתן לממש בפועל".
לדבריו, חשוב לבחון את התוכנית החדשה גם ביחס לתוכניות לב העיר ההיסטוריות, שעיצבו במשך שנים את מסגרת הבינוי במרכז תל אביב. "תוכניות אלה התבססו על נפח בנייה של 5.5 קומות, ובחלק מהמקרים אפשרו בנייה של 6.5 קומות, לצד הוראות שנועדו לשמור על אופיו האדריכלי של המרקם העירוני. תוכנית הרובעים החדשה מעדכנת את מסגרת הבינוי ומאפשרת במגרשים מסוימים בנייה בהיקף של עד 7.5 קומות. מדובר בתוספת זכויות שאיננה אחידה, והיקפה תלוי במאפייניו של כל מגרש״.
קמיל מסביר כי רובע 5 כולל חלקים נרחבים מהמרכז ההיסטורי של תל אביב, בין היתר באזור שבין הים לרחובות יהודה הלוי, קרליבך, דרך יפו ובוגרשוב. "בחלקים מהרובע, ובפרט באזורים הכלולים באתר המורשת העולמית של אונסק"ו, מגבלות השימור עשויות לצמצם את היקף הבנייה ואת האפשרות למצות את הפוטנציאל הכלכלי. במקביל, רובע 6 משתרע ממרכז העיר מזרחה, לאורך ציר מנחם בגין ונתיבי איילון, וגם בו הכדאיות תלויה בזכויות הבנייה שניתן לממש ובמגבלות התכנון החלות במגרשים השונים. בשני הרובעים גם נדרשת הקצאת שטחים לצורכי ציבור, שעשויה להשפיע על רווחיות הפרויקט".
