מוגש מטעם אופטימל אינווסט
בצפון-מזרח ראשון לציון, בין השכונות החדשות נרקיסים ונוריות לבין שכונת מרום ראשון, עדיין נראים מהאוויר שדות חקלאיים פתוחים. אולם במסמכי התכנון הרשמיים, השטח הזה כבר נושא שמות מבטיחים בהרבה: האנ"מ הצפוני, רובע הפארק הצפוני, או בשם שהשתרש בשוק – מתחם פריימן בראשון לציון.
מדובר במתחם שהוכרז כבעל עדיפות לאומית לדיור במסגרת תמ"ל 3015. התוכנית המעודכנת מציגה רובע שלם הכולל כ-12,000 יחידות דיור, פארק מטרופוליני המשתרע על פני למעלה מ-1,000 דונם, ושתי תחנות עתידיות של קו המטרו M1. השילוב הזה הפך את המתחם למקרה בוחן מרתק עבור משקיעים רבים המבקשים להבין: מהו אורך הנשימה הנדרש בהשקעה מסוג זה, וכיצד נמנעים מאשליות שיווקיות?
העניין הגובר ברובע העתידי מתורגם לאחרונה גם לצעדים משמעותיים בשטח; חברת הנדל"ן אופטימל אינווסט דיווחה כי השלימה רכישת זכויות נרחבת במתחם פריימן בהיקף כספי של כ-40 מיליון שקלים. מהלך זה, המביא עימו הזדמנות להשקעה ממוקדת בלב הפארק החדש, מסמן את הבעת האמון של השוק המקצועי בפוטנציאל ההשבחה ארוך הטווח של הקרקע.
לידור אלחרר, הבעלים של אופטימל אינווסטקרדיט: אופטימל אינווסטמודל המגורים החדש: דיור בהישג יד וריאה ירוקה במרכז
התוכנית לרובע הפארק הצפוני מציגה בינוי מדורג ומודרני של 8 עד 22 קומות, עם דגש מוצהר על גיוון פתרונות דיור: כ-1,160 יחידות דיור יוקצו להשכרה לטווח ארוך, 450 יחידות למעונות סטודנטים, ו-330 יחידות לדיור מוגן. לצד המגורים מתוכננים כ-560 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר, רחוב עירוני מסחרי שייצר קישוריות בין תחנות המטרו, קאנטרי קלאב עירוני ומוסדות ציבור.
גולת הכותרת האדריכלית היא הפארק המטרופוליני, שיכלול אגם טבעי ובריכת חורף וישמש כמסדרון אקולוגי חיוני. את התוכנית עורכת האדריכלית איילת הוקמן ממשרד בוכמן הוקמן, בהובלת צוות התכנון של עיריית ראשון לציון ובניהול "דירה להשכיר" – החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה.
אפקט המטרו: זרז לצמיחה, לא תעודת ביטוח
שתי תחנות של קו M1 מתוכננות לקום בתחום הרובע, כחלק מציר תחבורתי שיחבר את ראשון לציון ישירות לתל אביב, נתב"ג ואזור השרון. תמ"א 70, תוכנית המתאר הארצית לסביבת תחנות המטרו, מכוונת לציפוף משמעותי ועירוב שימושים ברדיוס ההליכה מהתחנות.
"קרקע במרחק הליכה מתחנת מטרו עתידית נהנית מפרופיל ביקוש שונה לחלוטין בשוק", מסבירים בחברת אופטימל אינווסט, המלווה משקיעים במתחמים בהליכי תכנון למעלה מעשור ומשווקת כעת את הקרקעות שרכשה במתחם. "עם זאת, חשוב לדייק מבחינה סטטוטורית: קיומה של תחנה בתוכנית הכללית אינו מקנה באופן אוטומטי זכויות בחלקה ספציפית, אינו קובע את מועד הבנייה המדויק ואינו מהווה הבטחה חלוטה לעליית ערך. המטרו הוא עוגן כלכלי מצוין, אך הוא לא מחליף בדיקה קפדנית של סטטוס החלקה עצמה".
צוות אופטימל אינווסט מציג את מתחם פריימן
(קרדיט: אופטימל אינווסט)
התחנות בדרך: מהכרזה ועד להיתר הבנייה
קרקע במתחם מועדף לדיור עוברת סדרה של שלבים סטטוטוריים מורכבים:
הכרזה על מתחם מועדף לדיור: השלב המבדיל בין קרקע חקלאית "רגילה" לקרקע עם מסלול תכנוני מוגדר (במתחם פריימן שלב זה כבר הושלם).
עריכת התוכנית והפקדתה: שלב שבו הוותמ"ל דנה בתוכנית ומחליטה על הפקדתה להתנגדויות הציבור.
שמיעת התנגדויות: דיון מקצועי בהתנגדויות של בעלי קרקע, תושבים וגופים ירוקים, שלעיתים מוביל לשינויים ארכיטקטוניים וסטטוטוריים מהותיים.
אישור ומתן תוקף: פרסום התוכנית ברשומות והפיכתה למסמך חוקי מחייב.
איחוד וחלוקה (טבלת הקצאות): השלב הקריטי שבו נקבע איזה מגרש מבונה מקבל כל בעל קרקע, ומהו מיקומו החדש.
תכנון מפורט והוצאת היתרי בנייה.
אף שמסלול הוותמ"ל נחשב למסלול מהיר (לעיתים פחות משנתיים עד לאישור התוכנית עצמה), הזמן הכולל מהכרזה ועד לבנייה בפועל נמדד בשנים, ואין אף גורם שיכול להתחייב על לוחות זמנים מדויקים.
מה בעצם קונים: קרקע בטאבו, לא מגרש מסומן
חלק ניכר מהקרקעות במתחמים אלו נמצא בבעלות פרטית ומחולק לחלקות היסטוריות (במצב "מושע"). התוכנית אינה מאפשרת בנייה על חלקה מקורית כפי שהיא, אלא מרכזת את זכויות הבעלים באזורי הבינוי, תוך הפרשת שטחים משמעותיים לצורכי ציבור ותשתיות. המנגנון הסטטוטורי שמסדיר זאת הוא "איחוד וחלוקה", והמסמך המכריע בעסקה הוא טבלת ההקצאה והאיזון הנערכת על ידי שמאי התוכנית.
משמעות הדבר היא שמשקיע רוכש קרקע להשקעה בשלבים אלו אינו קונה מגרש ספציפי שעליו יעמוד בניין, אלא חלק יחסי בקרקע שאמורה להקנות זכויות עתידיות שייקבעו בטבלה. לכן, הנתונים המשפטיים החשובים באמת הם מספרי הגוש והחלקה, שטח הזכות המדויק, נסח הטאבו ומיקום החלקה המקורית ביחס לקו הכחול של התוכנית.
הבדיקות שעושים לפני – לא אחרי
כדי לצמצם סיכונים ולפעול בצורה מושכלת, מומחי אופטימל אינווסט משרטטים את 6 בדיקות החובה:
- נסח טאבו עדכני: אימות הבעלות הרשומה, ובחינת קיומם של שעבודים, עיקולים או הערות אזהרה.
- תחולת התוכנית (הקו הכחול): וידוא מוחלט שהחלקה אכן נכללת פיזית בתחומי תמ"ל 3015.
- אימות שלב תכנוני: בדיקה ישירה מול מוסדות התכנון לגבי הסטטוס הסטטוטורי העדכני ביום הרכישה, ולא על בסיס מצגות שיווקיות.
- שקילת העלות המלאה: שקלול מחיר הרכישה יחד עם הוצאות נלוות – מס רכישה, היטלי השבחה עתידיים, היטלי פיתוח ושכר טרחה.
- זהות המשווק והבטוחות המשפטיות: בחינת הגורם העומד מאחורי העסקה ומנגנון רישום הערת האזהרה לטובת הקונה.
- בדיקת תמ"א 70: רגע לפני הרכישה, חשוב לבדוק שהקרקע נמצאת בתוך אזור פיתוח המטרו של תמ"א 70 שכבר אושרה – נתון שמבטיח פוטנציאל השבחה משמעותי.
"בעולם השקעות הנדל"ן, עם מחירי דיור גבוהים במרכז הארץ, קרקעות בהליכי תכנון מתקדמים מהוות אלטרנטיבה מעניינת עבור משקיעים בעלי אורך נשימה", מסכמים ב"אופטימל אינווסט". "עסקאות הענק המבוצעות במתחם, כמו אלו שהובלנו לאחרונה בשווי עשרות מיליוני שקלים, מוכיחות שהשוק מבין היכן מסתתר פוטנציאל ההשבחה האמיתי. אך כדי להפוך 'חלום על הנייר' לרווח ריאלי, חובה לפעול על בסיס מסמכים בדוקים, שמאות מקצועית וליווי משפטי ותכנוני צמוד לאורך תחנות התכנון וההתנגדויות, ולא להסתמך על כותרות בלבד".
הבהרה: הקרקע אינה זמינה לבנייה מיידית. מדובר בקרקע בהליכי תכנון, שהבשלתה תלויה באבני דרך תכנוניות שטרם הושלמו, ואין ודאות לגבי מועד השלמתן.
אופטימל אינווסט
השדרה האקדמית 2 קריית אונו
03-909-0980
optimal-invest.co.il
